깡통전세 뜻 및 깡통전세 사기 방지 방법

깡통전세란 임차인의 전세금보다 해당 물건의 매매(시세) 금액이 높은 상황으로, 경매 및 매도 등을 통해서 임차인의 보증금을 전액 돌려주지 못하는 상황을 의미하며 시세 대비 전세금을 일정 비율 이하로 맞추어 계약하거나, 전세보증금 반환보증을 가입하여 방지할 수 있습니다.

 

 

깡통전세 뜻

임차인의 전세금보다 해당 물건의 매매금액이 높은 상황을 의미합니다. 일명 전세가율이 지나치게 높은 상황을 의미합니다. 보다 상세한 상황을 살펴보자면, 임대인이 주택담보대출과 전세(임대보증금)를 통해 물건을 매수한 경우 해당 물건의 시세 하락으로 인해 주택 매도를 통해 임차인의 임대보증금을 모두 돌려주지 못하는 상황의 주택을 '깡통전세'라고 칭합니다.

 

 

깡통전세가 위험한 이유

집주인이 은행대출 연체 등의 이유로 해당 물건이 경매에 넘어가면서 경락률(낙찰률)이 전세가에 미치지 못하는 경우 임대인이 전세보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

 

깡통전세 방지 방법

• 기본적으로 시세 대비 전세금의 비율을 60~70%로 설정하는 것이 깡통전세로 인한 피해를 방지할 수 있는 방법입니다. 이는 해당 물건이 경매에 넘어간 경우 경매를 위한 감정평가 및 유찰에 따른 경매 시작가가 하락하는 폭을 상쇄시킬 수 있도록 하는 역할을 하게 됩니다. 평균 낙찰률이 70~80%에 형성되는 시장 상황을 고려했을 때, 시세 대비 전세금 비율을 60~70%로 설정하는 것이 타당한 것입니다.
• 전세보증금 반환보증을 가입하여 전세 사기 피해를 막는 것이다. 전세보증금 반환보증이란 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우 보증금반환보증기관이 임대인 대신 보증금을 돌려주고, 보증금 반환보증기관이 임대인에게 보증금을 대신 청구하는 것이다. 보증기관은 총 3곳으로 SGI서울보증, 한국 주택금융공사, 주택도시 보증 공사이다.

 

깡통전세를 주의해야 하는 부동산 상황

집값이 부동산 호황기를 타고 급격하게 상승한 경우 부동산 조정기에 진입 시 빠른 시세 조정으로 인해 이미 계약 체결되어 전세가가 조정된 매매가보다 높은 경우가 깡통전세를 주의해야 하는 상황입니다.